Руслан Левиев (ruslanleviev) wrote,
Руслан Левиев
ruslanleviev

Categories:

Жилищный бизнес российского мегаполиса. Часть первая. Описание проблемы.

Давайте поговорим о проблеме жилья для «понаехавших». Оставим в стороне разглагольствования по поводу «нерезиновости» Москвы и объективно взглянем на проблему размещения приезжающего народа. При ограниченном бюджете (а у только приехавших именно такой) выбрать жильё для себя, которое будет одновременно и по карману, и устраивает для более или менее вменяемого проживания очень трудно. Сначала рассмотрим собственно проблемы, которые возникают при аренде того или иного типа жилья, а потом я сделаю свои выводы, «коммерческие предложения» по тому, как теоретически можно эти ситуации облегчить для приехавших.

Для удобства чтения небольшая навигация по аренде:
койко-места;
комнаты;
квартиры;
общие рекомендации по аренде жилья.

Койко-места

Начнём с низшего ценового сегмента: аренда койко-места в квартире/общаге (исходим из того, что жильё за МКАДом для нашего абстрактного понаехавшего будет невыгодно — много времени тратиться на проезд к месту работы в Москву, плюс дополнительные расходы на проезд). Вилка цен в 4 000 - 5 000 руб. включительно всегда попадает в самое неприятное положение: найдя койко-место по такой цене, будьте готовы к тому, что в комнате живёт по 8-14 человек, либо на двухярусных кроватях, либо с кучей надувных матрацов на полу. Если вы пытаетесь уложиться по аренде жилья в эту цену, то при обзвоне уточняйте: 1) входят ли в стоимость коммунальные платежи; 2) является ли эта сумма только «стартовым платежом» или она постоянна («стартовый платёж» — это когда под видом скидки тебе сдают в аренду койко-место за 4 000 в первый месяц, а начиная со следующего ты будешь должен платить по 5 и более тысяч); 3) сколько конкретно сейчас проживает человек в комнатах и как там ситуация с местом для сна — у каждого своё закреплено или кто где успел прилечь (последнее больше всего распространено — под предлогом того, что некоторые из живущих работают в ночную смену, заселяют в комнату человек больше, чем физически есть мест для сна); 4) уточните, что вам не нужно будет выполнять или скидываться на какую-то дополнительную работу по дому — отремонтировать ту или иную вещь и т.д.
Например здесь, в Коломенском, я живу в трёшке, в моей комнате живёт 12 человек (!!), хотя при максимально плотном размещении на надувных матрацах на полу нас вмещается 9 :) А вообще в нашей квартире живёт около 27 человек (точно не знаю сколько, потому что тут почти никто дольше месяца не задерживается и регулярно кто-то выезжает, кто-то заезжает). Это всё парни/мужики, все они в принципе нормальные, свойские, не алкаши и не таджики плохо говорящие по-русски. В первый раз когда я снимал койко-место в Москве, была примерно такая же ситуация, только одна из комнат была женская — там места снимали одни женщины.
Но всё же нормальные предложения по сдаче в аренду койко-мест (нормальные в том плане, что сколько кроватей, столько и сдающихся мест) есть, хотя и мало. Чтобы по цене отличить их от вот таких, где я сейчас живу, нужно узнать максимальное количество человек в комнате (т.е. для скольки человек максимально они могут сдать комнату), сложить суммы аренды и сделать выводы: если получается, что от сдачи в аренду комнаты «по частям» (по отдельным койко-местам) хозяева имеют сумму примерно в 12-14 тыс. месяц, значит в действительности в комнате будет человек по 10-12, либо это просто мошенники. Ясно, что никто не будет сдавать комнату нескольким людям по той же цене, что и для одного человека. Предполагается, что квартира, комнату которой мы рассматриваем, находится внутри МКАДа, но за кольцевой линией метро (подавляющее большинство предложений на рынке).
Среди «полумошенников» (это я их так называю) самый распространённый вариант бизнеса — это когда берётся такого же рода 3-шка (чаще всего) или 2-шка (реже) московская (т.е. арендуется у настоящих хозяев квартиры) и по максимуму заселяется народом. Очень часто реальные хозяева квартиры даже не подозревают, что в их квартире живёт столько народу и в таких условиях. Когда вы в реале наталкиваетесь на такого «хозяина» квартиры, то при показе жилья он специально выберет то время, когда основной народ на работе (создаётся видимость, что не так много человек живёт в квартире), он вас будет уверять, что интернет здесь ловит, что большую часть времени в квартире почти никого, покажет вам на «вашу» кровать (с виду самая нормальная), которая в итоге окажется уже занятой (а вам придётся передвинуться на матрац на пол). Если вы начинаете подозревать, что вы действительно попали на такого «хозяина», то в первую очередь двигайте на кухню и открывайте холодильник. Если открыв холодильник вы увидите большое количество пачек майонеза, то: «Бинго! Перед вами представитель нового поколения жилищных коммерсантов!» Проживающий в такой квартире народ чаще всего перекусывает «на скорую руку», а это: бич-пакеты, бутеры и всё в таком же духе. Основной компонент такого быстрого перекусона — майонез.
Вот я сейчас в холодильнике вижу примерно 14 пачек совершенно разнообразного майонеза. Я уж не говорю о количестве макарон, пачек чая и так далее.
Если вы видите, что попались на такого коммерса, и вас такое условие проживания не устраивает, то вам нужно сразу же разворачиваться и уходить. Если же вы уже отдали деньги и только на следующий день передумали жить в таких условиях — увы, с 99,9%-ой вероятностью деньги вы не вернёте. Вам скажут, что деньги уже уплачены за квартиру, так что вернуть не могут, ну или будут кормить завтраками, при этом скажут, что раз вы так резко поменяли решение, то для вас сутки будут стоить по 500 - 1 000 руб. Остаётся помурыжить вас 10 дней, а там уже вам ничего должны не будут. Так что если не готовы жить так — уходите сразу же.
Кстати, всякие там агентства по съёму жилья в этом плане не панацея абсолютно. Им совершенно наплевать в каких условиях живут люди и т.д. Они просто за солидные деньги (100% комиссионных) вам дадут вам контакты сдающих место, а дальше уже сами крутитесь как хотите. Я с таким отношением агентов и агентств, и при такой комиссии принципиально не пользовался и не буду пользоваться их услугами.
Ну и конечно банальные предостережения, которые вы и так должны знать: никаких «Сдаётся СРОЧНО!!», «Хозяин уехал жить за границу, поэтому сдаётся срочно и дёшево!» и всё в таком же духе не бывает — всё это банальный лохотрон (на все типы сдаваемого жилья в Москве всегда существует большой спрос, так что такого не бывает в принципе, чтобы реально срочно искали клиента); 3-5 мин. ходьбы пешком от метро (в объявлении) всегда превращаются в реальных 20-25 минут (реально); «все условия для проживания» превращаются в практически полное их отсутствие.
С другой стороны, возможно я успокою вас тем, что ни мне, ни кому-либо из тех, с кем я проживал в таких квартирах не встречались «плохие» сожители (алкаши, воры, нарки и т.д.). Подавляющее большинство проживающих в таких квартирах — это обычные работяги.

Комнаты

Следующий ценовой сегмент — это комнаты. Сейчас встречаются предложения от 10 тыс. за комнату у чёрта на куличках, до 12-14 тыс. за более или менее приличную комнатёнку не в такой жопе (географически), но всё же в жопе (на маршрутке до метро ехать не придётся, но всё же до центра Москвы ехать вам на метро будет минут 40), и по 16-18 тыс. за весьма хорошую комнату (хорошая мебель, недалеко от центра и метро). В этом ценовом сегменте вы столкнётесь с тем, что в каждом втором объявлении предпочитают сдавать женщинам/девушкам. Чуть реже ищут в качестве жильцов молодых семей. Самый идеальный для вас вариант — это если вы попадёте на хозяина-пенсионера (вменяемого, адекватно мыслящего (без шуток)). С таким хозяином наименее вероятны какие-то пререкания, дополнительные неудобства, внезапные дополнительные платы. Если вы сняли комнату в 2-шке, а во второй живёт сам хозяин, то не стоит сильно рассчитывать на то, что вы так вдвоём и будете жить. Вполне вероятно, что в своей комнате хозяин будет дополнительно сдавать койко-место.
В этом ценовом сегменте вам с хозяином квартиры нужно утрясти такие моменты, как распорядок дня (во сколько вы будете вставать и уходить на работу, во сколько максимально поздно будете возвращаться) — часто некоторым хозяевам не нравятся слишком ранние подъёмы/слишком поздние возвращения. Также вам нужно будет уточнить, придётся ли вам дополнительно оплачивать коммунальные услуги. Если квартира находится не в районе кольцевой линии метро, и в соседних комнатах проживает кто-то ещё, то будьте готовы к тому, что в 6 утра вас будут будить шумом посуды, душа и включённого фена. Заранее провентилируйте момент регистрации на квартире: согласен ли хозяин регистрировать вас на своей квартире. Если нет, то вам нужно помнить о том, что и милиции (если вас остановят на улице) лучше не говорить этот адрес. Потому что если вы чем-то не понравитесь нашим «правонарушительным органам» (например слишком борзо себя будете вести по их мнению), то информация уйдёт местному инспектору ФМС и если уже прошло 90 дней с момента вашего приезда в Москву, то оштрафуют и вас, и хозяина квартиры (последнее многим чревато, если хозяин был против вашей регистрации на квартире). Причём инспектор прямо позвонит хозяину квартиры домой и «обрадует» этим. Если вы молодая семья и у вас есть ребёнок, то вам обязательно нужно решить вопрос с регистрацией: в местных поликлиниках и детских садах весьма часто отказывают в обследовании/приёме на этом основании. Это конечно незаконно, и можно надавить прокуратурой, но всё же лучше заранее подготовиться.
При аренде комнаты посмотрите розетки — есть ли они в комнате, хватит ли их вам, а также по возможности проверьте их (часто являются сломанными, не работают).

Квартиры

Самый дорогой и желаемый вариант жилья для обычного народа. Начнём опять с цен. Однокомнатные квартиры у чёрта на куличках со спартанскими условиями сейчас стоят от 18 тыс. (тяжело, но можно найти) до 20 тыс. руб. Чуть поближе — от 20 тыс. до 23 тыс. руб. При аренде комнат и квартир часто встречается такое требование хозяев квартир: вы должны заплатить сразу за первый и последний месяц проживания. Почему-то почти все варианты однокомнатных квартир, которые я встречал, расположены на 1-ом — 3-ем этаже (не могу объяснить почему так). Тут нужно в первую очередь смотреть на внешнюю дверь и её замки (насколько всё прочно) — всё-таки кражи в Москве достаточно распротранены. В квартире нужно обязательно проверить работу всех смесителей: ушлые хозяева часто максируют под нормальный вид полурабочие краны/смесители, которые при первом реальном использовании ломаются, что-то отлетает, в итоге вас обвиняют в поломке и заставляют покупать новые смесители. Если в квартире есть телефон, детально уточните его оплату: то ли вы платите какую-то фиксированную плату ежемесячно, то ли вам хозяин ежемесячно приносит чеки и вы оплачиваете, что вы наговорили; уточните можно ли звонить по межгороду/на сотовый (это достаточно дорого в Москве). Когда будете идти на осмотр квартиры, попутно посмотрите не расположены ли в непосредственной близости от дома какие-то строящиеся объекты. Если да, то будьте готовы к тому, что стройка работает и ночью. Хуже всего, если вам попадётся большая активная стройка, откуда на протяжении всей ночи ездят Камазы — это просто ад.
Определённый плюс есть и у тех вариантов квартир, которые расположены близко к МКАДу — во многих районах сразу же за МКАДом расположены Ашаны, где можно дёшево надолго затариваться всем, что нужно.

Общие рекомендации

Если у вас есть ребёнок, то я вам крайне не советую варианты жилья возле более или менее широкой дороги (от двух полос в каждую сторону), а также на окраине юга, юга-востока Москвы (то же Царицыно например). Последнее (по части юга и юга-востока) — потому что в этих районах множество фабрик и заводов, которые сильно загрязняют воздух. Первое же (по части дорог) по причине невероятного количества пыли и грязи, которые витают в воздухе от машин и самой дороги. Если вы хотите убедиться в том, насколько Москва грязная, то просто летом оденьте светлую одежду и погуляйте часов 4-5 в районах, расположенных близко к дороге. Да даже светлую одежду необязательно надевать, просто после длительной прогулки посмотрите на свои руки и ужаснитесь количеству пыли. По части гопоты, могу сразу предупредить вас о двух районах, про которые мне известно точно: Бибирево и Чертаново. Там вы на каждом шагу вы сможете их увидеть (это одна из причин, почему в этих районах часто дешёвое жильё сдаётся). В остальных районах эта культурная элита России если и встречается, то в мизерных количествах.

В следующих частях:
Часть вторая. Как по одному объявлению можно определить агента или мошенника. Краткое пособие для приезжающих.
Часть третья. Стань агентом: быстрый способ входа в бизнес. Описание стратегии, рисков и затрат.
Часть четвёртая. Выход на новую ступень: расширяем объёмы и легализуем агентство. Перспективы развития.

Послесловие

Ранее утро, парни постепенно просыпаются, продирают глаза, готовят себе завтраки, вот и у меня как-то к утру закончилась писательская жажда. Новый день, так что пора приниматься за дело и зарабатывать деньги.
Tags: бизнес
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 5 comments